Rynek nieruchomości w Polsce, a potencjał zadłużeniowy

W ostatnim czasie kredytobiorcy mają do czynienia z najniższymi w historii stopami procentowymi. To gwarantuje zaciągnięcie najtańszego kredytu hipotecznego. Polityka monetarna z dużym prawdopodobieństwem nie zmieni się przez następną dekadę, co niestety wywoła ogromną inflację i całkowicie zniechęci do oszczędzania nowe pokolenie. Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce i jakie tendencje powstrzymują spadek cen?

W Polsce wyraźnie widać migrację ludzi do wielkich aglomeracji, co umożliwia podjęcie zatrudnienia na lepszych warunkach, ale jednocześnie ogranicza perspektywy zakupu taniego mieszkania. W większych miastach ceny mieszkań nie spadają w ogóle lub w bardzo małej skali. Migracja to nie jedyny punkt funkcjonowania krajowego rynku nieruchomości. Na potencjał inwestycji deweloperskich wpływają drogie grunty, działki, a także formalne, ustawowe ograniczenia w dostępnie do ziemi. To niestety problem makroekonomiczny, niezwykle trudny do rozwiązania, blokujący perspektywy na tańsze mieszkania w przyszłości.

Stale brakuje mieszkań dla młodego pokolenia

W kraju brakuje tysięcy mieszkań. Najnowsze statystyki mówią, że coraz więcej osób po 35 roku życia dalej mieszka z rodzicami, często w mieszkaniach dwupokojowych (najpopularniejszy zakup na kredyt hipoteczny od lat). Wysokie ceny nieruchomości paradoksalnie utrzymują się przez bardzo niskie stopy procentowe. Wysoki dostęp do kredytów hipotecznych osób z pozytywną zdolnością kredytową nakręca sprzedaż, nie tylko u deweloperów, ale również w strefie wtórnej. Większość agencji nieruchomości posiada usługi home staging dotyczące odświeżenia nieruchomości przed sprzedażą, co wiele mówi o potencjalne tego rynku. Programy rządowe związane z rynkiem nieruchomości również nie istnieją, więc trudno mówić o właściwej dywersyfikacji potrzeb społeczeństwa.

Lepiej przenosić kapitał na rynek nieruchomości ze względu na stopy zwrotu

Inwestorzy obawiają się wyraźnie rosnącej inflacji, co zachęca do lokaty praktycznie całego kapitału w nieruchomości. Główne czynniki ryzyka to ogromne koszty pracy, bez perspektywy reformy, programy socjalne przy potwierdzonej recesji w 2020 roku. Wzrost z nieruchomości spadł w ostatniej dekadzie z 8-10% do mniej więcej 4%, co i tak opłaca się bardziej od utrzymywania zwykłej lokaty bankowej na poziomie mniejszym niż 1%.

Zysk gwarantuje stabilność cen nieruchomości

Dopóki nieruchomości zapewniają stabilne zyski, nawet w okolicach 4% można założyć stabilizację cen, a niekoniecznie ogromny kryzys i spadek. Inflacja i niskie stopy procentowe zniechęcają do lokat bankowych, a zachęcają do podejmowania poważniejszych decyzji kredytowych odbijających się pozytywnie na rynku kredytów hipotecznych.